Dans un environnement économique toujours plus exigeant, particulièrement en temps de crise, les entreprises se doivent d’ajuster au plus vite leurs charges immobilières avec la réalité de leurs besoins. Dans le cadre de la location de locaux commerciaux, cette exigence de réactivité n’est toutefois pas toujours compatible avec le respect par le locataire des échéances triennales propres aux baux commerciaux.

Dans la perspective de résiliation de baux commerciaux, il peut ainsi être financièrement plus pertinent pour un locataire de privilégier une cession de son bail commercial plutôt que de devoir poursuivre la location de ses locaux jusqu’à la prochaine échéance de son contrat. En effet, la signature d’un acte de cession du droit au bail permettra de transférer immédiatement au cessionnaire les droits et obligations du précédent locataire sur les locaux loués, sans avoir à conclure de nouveau bail avec le propriétaire, et sans remise en cause, ni du loyer, ni du droit au renouvellement du bail.

Il conviendra toutefois au préalable de relire attentivement le bail pour s’assurer de l’existence ou non de clauses susceptibles de restreindre la liberté de cession dudit bail. En effet, de telles clauses peuvent subordonner la cession à l’autorisation du bailleur ou encore sa participation à la signature de l’acte de cession.

Dans la pratique, les baux incluent le plus souvent une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui aura notamment pour effet de rendre le locataire initial solidaire du paiement du loyer de son successeur vis-à-vis du bailleur. Conformément aux dispositions de la Loi Pinel, la durée de cette garantie solidaire sera cependant limitée à 3 ans à compter de la cession du bail commercial.

Si l’objectif d’une cession du bail est de renoncer à la location d’un actif immobilier, la mise en œuvre d’une opération de cession-bail (ou lease-back) aura au contraire comme conséquence pour l’entreprise de devenir locataire de locaux dont elle était précédemment propriétaire.

En effet, la cession-bail est une technique de financement qui consiste pour une entreprise à céder à une société de crédit-bail un bien immobilier professionnel dont elle est propriétaire, et simultanément prendre en location ce même bien par le biais de la signature d’un contrat de crédit-bail immobilier.

Ce montage présente deux principaux avantages pour l’entreprise :

• se constituer rapidement une trésorerie significative grâce au produit de la cession de son actif immobilier auprès du crédit-bailleur
• conserver la jouissance de son ancien immeuble en continuant à l’utiliser en qualité de crédit-preneur.

A la différence de toute autre cession d’immeuble suivie de location, le contrat de crédit-bail comporte obligatoirement une option d’achat qui garantit à l’ancien propriétaire devenu locataire de pouvoir racheter son immeuble à un prix défini contractuellement, soit en cours de contrat (levée d’option anticipée), soit au terme du contrat. Par ailleurs, durant toute la durée du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur bénéficiera d’un loyer décorrélé de l’évolution du marché immobilier.

A noter enfin que si l’opération de cession-bail donne la possibilité à l’entreprise de se constituer rapidement un volant de trésorerie significatif, elle n’a pas vocation à soutenir des activités déficitaires. La destination des liquidités octroyées par l’opération de cession-bail fera donc l’objet d’une attention particulière de la part du crédit-bailleur au moment de donner son accord pour le montage.