Ainsi, l’acquisition et/ou la construction par un établissement bancaire (le crédit-bailleur) du projet immobilier de son client (le crédit preneur), va permettre à ce dernier d’exploiter l’immeuble en qualité de locataire avant d’en devenir propriétaire à l’issue du contrat (ou en cas de levée d’option anticipée).

Ce montage permet au crédit-preneur :

• d’optimiser le financement de son projet grâce à une prise en charge par le crédit-bailleur des coûts d’investissement du projet immobilier pouvant atteindre jusqu’à 100% des besoins (acquisition du terrain, frais de notaire, préfinancement des travaux de construction et des délais de récupération de la TVA…),
• d’être éligible aux subventions accordées par les collectivités territoriales à certains projets immobiliers d’entreprise,
• de négocier un profil de loyers adapté aux charges d’exploitation (dégressif, constant, progressif) pour une durée de financement comprise usuellement entre 10 et 15 ans,
• de bénéficier pendant toute la durée du contrat d’une déduction des loyers de crédit-bail versés au crédit-bailleur (hors quote-part terrain et immeubles de bureaux neufs en IDF),
• le cas échéant, de percevoir des revenus locatifs au titre de la sous location de tout ou partie de l’immeuble,
• de bénéficier d’une option d’achat de l’ensemble immobilier à un prix déterminé à l’avance, et ce dès la 7^ème année,
• de dissocier le patrimoine immobilier de l’entreprise et de son dirigeant via la création d’une SCI patrimoniale

Les biens financés en crédit-bail immobilier concernent tout type d’actif, à l’exception des locaux à usage d’habitation : bureaux, entrepôts, locaux d’activité, locaux commerciaux, cliniques, hôtels, résidences avec services (EHPAD, résidence étudiante) …

Le crédit-bail immobilier permet enfin à l’établissement financier partenaire de rester propriétaire des actifs jusqu’à leur probable cession au crédit-preneur au titre de l’option d’achat dont ce dernier bénéficie. En cas de litige persistant sur le règlement des loyers, le crédit-bailleur peut toutefois imposer une résiliation anticipée du contrat de crédit-bail en vue d’une revente de l’immeuble ou d’une simple relocation. La propriété de l’actif permet ainsi à l’établissement de crédit de réduire son risque de perte finale en cas de défaillance de son client, et justifie en règle générale l’octroi d’une assiette de financement plus importante en crédit-bail immobilier qu’en crédit hypothécaire classique.

The post De l’intérêt du crédit-bail immobilier appeared first on REALYTIS.

Dans la perspective de résiliation de baux commerciaux, il peut ainsi être financièrement plus pertinent pour un locataire de privilégier une cession de son bail commercial plutôt que de devoir poursuivre la location de ses locaux jusqu’à la prochaine échéance de son contrat. En effet, la signature d’un acte de cession du droit au bail permettra de transférer immédiatement au cessionnaire les droits et obligations du précédent locataire sur les locaux loués, sans avoir à conclure de nouveau bail avec le propriétaire, et sans remise en cause, ni du loyer, ni du droit au renouvellement du bail.

Il conviendra toutefois au préalable de relire attentivement le bail pour s’assurer de l’existence ou non de clauses susceptibles de restreindre la liberté de cession dudit bail. En effet, de telles clauses peuvent subordonner la cession à l’autorisation du bailleur ou encore sa participation à la signature de l’acte de cession.

Dans la pratique, les baux incluent le plus souvent une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui aura notamment pour effet de rendre le locataire initial solidaire du paiement du loyer de son successeur vis-à-vis du bailleur. Conformément aux dispositions de la Loi Pinel, la durée de cette garantie solidaire sera cependant limitée à 3 ans à compter de la cession du bail commercial.

Si l’objectif d’une cession du bail est de renoncer à la location d’un actif immobilier, la mise en œuvre d’une opération de cession-bail (ou lease-back) aura au contraire comme conséquence pour l’entreprise de devenir locataire de locaux dont elle était précédemment propriétaire.

En effet, la cession-bail est une technique de financement qui consiste pour une entreprise à céder à une société de crédit-bail un bien immobilier professionnel dont elle est propriétaire, et simultanément prendre en location ce même bien par le biais de la signature d’un contrat de crédit-bail immobilier.

Ce montage présente deux principaux avantages pour l’entreprise :

• se constituer rapidement une trésorerie significative grâce au produit de la cession de son actif immobilier auprès du crédit-bailleur
• conserver la jouissance de son ancien immeuble en continuant à l’utiliser en qualité de crédit-preneur.

A la différence de toute autre cession d’immeuble suivie de location, le contrat de crédit-bail comporte obligatoirement une option d’achat qui garantit à l’ancien propriétaire devenu locataire de pouvoir racheter son immeuble à un prix défini contractuellement, soit en cours de contrat (levée d’option anticipée), soit au terme du contrat. Par ailleurs, durant toute la durée du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur bénéficiera d’un loyer décorrélé de l’évolution du marché immobilier.

A noter enfin que si l’opération de cession-bail donne la possibilité à l’entreprise de se constituer rapidement un volant de trésorerie significatif, elle n’a pas vocation à soutenir des activités déficitaires. La destination des liquidités octroyées par l’opération de cession-bail fera donc l’objet d’une attention particulière de la part du crédit-bailleur au moment de donner son accord pour le montage.

The post Cession de bail et cession-bail appeared first on REALYTIS.